지식산업센터 투자, 규제 피한 수익형 부동산의 진실

시작하며

요즘 도심 곳곳에서 반듯한 외관의 사무실 건물을 자주 볼 수 있다. 구로디지털단지, 가산, 성수동, 당산 같은 곳에서 특히 많이 보이는 이 건물들은 ‘지식산업센터’라는 간판을 달고 있다. 얼핏 보면 IT 기업이나 스타트업이 입주했을 것 같은 인상을 주지만, 그 이면은 예상과 다를 수 있다.

한동안 아파트 규제가 강해지면서, 많은 투자자들이 새로운 부동산 투자처를 찾아 나섰다. 이 시기에 주목받은 것이 바로 지식산업센터다. 규제가 덜하고 대출이 가능하다는 이유로 수익형 부동산으로 분류되며 주목을 받았지만, 실상은 단순한 임대용 오피스가 아니다.

이번 글에서는 지식산업센터가 어떤 배경에서 등장했고, 현재 어떤 구조로 운영되고 있으며, 왜 많은 이들이 이를 투자의 기회로 여기다가 오히려 리스크를 떠안게 되는지를 깊이 있게 다뤄본다.

 

1. '아파트형 공장'에서 시작된 지식산업센터

1980년대 후반, 서울과 수도권에서는 공장 설립이 쉽지 않았다. 땅값은 비싸고, 공장 부지에 대한 규제도 많았기 때문이다. 이에 정부는 소규모 제조업체들을 모아 한 건물에 입주시키는 ‘아파트형 공장’ 제도를 도입했다.

당시의 기준은 3층 이상 건물에 6개 이상의 공장이 입주하는 구조였다. 마치 공동주택처럼 각 층에 기업이 입주하는 형식이다. 이렇게 집약된 공간은 제조업체들에게는 공간을 절약하고 인프라를 공유할 수 있는 방식이었으며, 동시에 수도권 공장 총량제 같은 규제를 피할 수 있는 예외로 작용했다.

하지만 시간이 흐르면서 제조업 중심의 산업구조는 점차 바뀌었다. IT, 소프트웨어, 정보통신, 디자인 등 지식기반 산업의 비중이 높아졌고, 이에 따라 제도도 변화했다. 2010년을 기점으로 ‘아파트형 공장’이라는 이름 대신 ‘지식산업센터’라는 명칭이 등장하게 된다.

 

2. 산업시설인가, 업무시설인가

지식산업센터는 법적으로 명확하게 산업시설로 규정된다. 하지만 이 시설에 입주할 수 있는 업종이 제조업에 국한되지 않기 때문에, 실질적으로는 일반 오피스와 유사한 형태로 사용되고 있다.

특히 신도시 개발 시에 자주 등장하는 ‘자족시설용지’나 ‘업무시설용지’에 지식산업센터가 많이 들어선다. 이런 지역은 원래 대기업이나 기술 기업을 유치하기 위한 목적이지만, 실제로는 대부분 중소기업이나 개인 사업자 중심으로 채워지고 있다.

이러한 배경은 지식산업센터가 본래의 산업 활성화 목적보다는 부동산 개발과 분양의 수단으로 활용되고 있다는 의심을 받게 만든다.

 

3. 수도권에 집중된 공급 현실

지식산업센터는 전국적으로 빠르게 늘고 있다. 2024년 기준, 전국에는 1,500곳이 넘는 지식산업센터가 존재하며, 이 중 약 1,200곳이 수도권에 몰려 있다. 서울과 경기, 인천에만 전체의 약 80%가 집중되어 있다는 뜻이다.

더구나 이 중 100곳 이상은 여전히 공사 중이며, 200곳 이상은 아직 착공조차 하지 않았다. 수도권에 이렇게 많은 공급이 이어지는 이유는 규제가 거의 없기 때문이다. 아파트는 각종 규제로 인해 공급이 제한적이지만, 지식산업센터는 청약 조건도 없고 대출도 상대적으로 잘 나오는 상품이기 때문에 개발사 입장에서는 매력적인 대상이다.

결과적으로, 이 구조는 공급 과잉과 공실률 증가로 이어질 수밖에 없다.

 

4. 규제 회피를 위한 선택지였을 뿐?

아파트를 분양하려면 여러 조건을 충족해야 하고, 규제도 강하다. 하지만 지식산업센터는 그렇지 않다. 청약 자격이 없고, 전매 제한도 없으며, 대출도 70~80%까지 가능하다. 이처럼 규제를 피할 수 있는 상품으로 여겨졌기 때문에, 많은 투자자들이 몰리게 된 것이다.

분양 당시에는 “기업 임차인이 장기 입주한다”, “공실률이 낮다”, “월세 수익이 안정적이다”와 같은 설명이 붙지만, 실제 현장 상황은 다르다. 단기간 내에 임차인을 구하지 못하고 수개월씩 공실이 나는 경우도 많고, 수익률은 예상보다 크게 떨어질 수 있다.

 

5. 법과 실제 사이의 간극: 임대 목적의 분양

지식산업센터는 본래 ‘직접 사용’을 전제로 한 공간이다. 다시 말해, 해당 공간에서 실제로 사업을 운영하는 기업이 입주하는 것이 원칙이다. 하지만 현실에서는 임대를 목적으로 분양받는 사례가 훨씬 많다.

처음에는 자신이 직접 사용할 것처럼 사업자 등록을 해놓고, 이후에는 임대업으로 업종을 전환하거나 타인에게 공간을 빌려주는 방식이다. 이런 형태는 불법은 아니지만, 명백히 제도적 목적과는 어긋나는 활용이다.

이처럼 형식적인 절차만 갖추고 실질적인 임대를 목적으로 운영되는 경우가 대부분이라는 점에서, 법과 실제 사이의 간극이 분명히 존재한다.

 

6. '기숙사'라는 이름의 또 다른 틈새

일부 지식산업센터는 기숙사 공간도 함께 포함하고 있다. 원래는 입주 기업의 직원들이 장기 체류하거나, 출퇴근이 어려운 경우 숙소로 활용하는 목적이다.

하지만 실제 분양 현장에서는 이 기숙사를 마치 주거용 오피스텔처럼 포장하기도 한다. '라이브 오피스', '소형 복합 공간' 등 그럴듯한 명칭으로 임대 수익을 유도하는 것이다.

이로 인해 기숙사가 주거공간으로 오해되거나, 실제로 임대 수단으로 활용되는 일이 벌어진다. 하지만 이 공간은 '기숙사'로 승인된 공간일 뿐, 주택법상 주거 공간이 아니기 때문에 불법 전용으로 간주될 여지도 있다.

 

7. 수익보다 중요한 건 '정보 접근성'

아무리 외형이 괜찮고, 입지 조건이 좋아 보여도 가장 중요한 건 ‘정보’다. 그런데 지식산업센터는 아파트나 상가와는 달리 실시간 거래 정보나 공실률 데이터를 구하기가 어렵다.

공공기관에서 제공하는 자료는 대부분 요약 수치에 그치며, 특정 단지의 구체적인 수익률, 거래 현황, 입주 기업 현황 등은 확인이 거의 불가능하다.

결국 실제 시장 상황을 파악하려면 발품을 팔아야 한다. 직접 현장을 찾아가 입주 상태를 눈으로 보고, 중개업소를 통해 임대 가능성과 수익성을 하나하나 확인해야 한다. 이 과정 없이 단지 '월세가 잘 나온다'는 말만 믿고 투자한다면, 후회할 확률이 높다.

 

8. 투자 전에 꼭 체크해야 할 항목

지식산업센터를 고려하고 있다면, 계약서에 도장 찍기 전에 꼭 아래 사항들을 점검해야 한다.

• 이 시설이 입주할 수 있는 업종에 내가 해당되는가
• 사업자등록을 낼 때 업종 코드나 목적이 허용 대상인가
• 임대 전환이 가능한 구조인지, 실제로 가능한지
• 인근의 임대료 수준과 공실률은 어느 정도인지
• 월세 수익 외에 발생하는 유지비용(관리비, 세금 등)은 얼마나 되는지
• 기숙사 공간이 주거용도로 오용될 가능성은 없는지
• 대출 조건과 이자율, 향후 금리 변동에 따른 리스크는 어느 정도인지

이 질문들에 대해 명확하게 답할 수 있다면, 상대적으로 안정적인 투자일 수 있다. 그렇지 않다면, 충분한 준비 없이 뛰어드는 건 위험하다.

 

9. 구조적으로 발생하는 괴리

지식산업센터는 본래 ‘산업공간’이다. 도시마다 자족기능을 강화하고, 기업들이 분산 배치되도록 유도하기 위한 정책적 공간이기도 하다.

하지만 지금 시장의 흐름을 보면, 이 공간이 사실상 ‘수익형 부동산’으로 이용되고 있다는 점은 부정할 수 없다.

개발사 입장에서는 아파트 대신 지식산업센터를 지어도 규제를 덜 받기 때문에 부담이 적고, 투자자 입장에서도 진입장벽이 낮아 선호한다. 하지만 이러한 비대칭적인 활용은 결국 실입주 기업의 감소, 공실률 증가, 정책 목표의 왜곡이라는 결과로 이어질 수 있다.

 

10. 앞으로의 변화도 예의주시해야

현재는 지식산업센터가 아파트보다 규제가 느슨하고, 수익형 부동산으로서의 매력이 있다는 이유로 많은 투자자들이 몰리고 있다. 하지만 이 상황이 언제까지 계속될지는 아무도 장담할 수 없다.

최근 부동산 시장에서 수익형 상품에 대한 관심이 높아지면서, 정부가 새로운 규제를 검토하고 있다는 이야기들도 심심치 않게 들린다. 특히 지식산업센터를 통한 편법 투자, 기숙사 오남용, 임대업종 전환 등의 문제가 누적될 경우, 추가적인 규제는 충분히 가능하다.

또한 금리의 변동, 지역별 공급과잉, 정책 방향의 변화는 지식산업센터 시장에 직접적인 영향을 줄 수 있다. 단기 수익에만 집중한 투자 방식보다는, 구조와 흐름을 이해한 장기적 관점의 판단이 필요한 시점이다.

 

마치며

지식산업센터는 과거의 '아파트형 공장'이라는 틀에서 벗어나, 지금은 사무공간이자 투자 대상이 된 독특한 부동산 상품이다. 규제를 피한 대안적 수익형 부동산으로 자리 잡고 있지만, 그 이면에는 복잡한 구조와 리스크가 숨어 있다.

투자에 앞서 반드시 실제 현황을 확인하고, 제도의 목적과 현실의 괴리, 향후 규제 가능성 등을 모두 고려해야 한다.

표면적으로 보이는 월세 수익이나 분양 홍보 문구만으로 판단하기보다는, 실체를 정확히 이해하는 것이 진짜 투자자의 자세다.

겉은 그럴듯하지만, 안을 들여다보면 전혀 다른 현실이 펼쳐질 수도 있다는 점을 잊지 말자.