무주택자라면? 실거주보다 갭투자가 유리한 이유

시작하며

부동산 시장에서 무주택자는 언제나 갈림길에 선다. 지금 집을 사야 할까, 아니면 좀 더 기다려야 할까. 특히 자금 여력이 제한된 이들에게는 더 큰 고민일 수밖에 없다. 최근 부동산 전문가들 사이에서는 실거주보다 ‘갭투자’를 먼저 고려하라는 조언이 심심찮게 나온다. 그 이유는 단순한 수익률의 문제가 아니라, 자산을 효율적으로 운용하는 전략의 차이에서 비롯된다. 이번 글에서는 실거주보다 갭투자가 유리한 시점과 그 근거, 지역별 투자 방향까지 깊이 있게 살펴본다.

 

1. 전세 끼고 매입, 왜 유리할까?

현실적으로 서울이나 인기 지역의 아파트를 실거주 목적으로 매입하기는 점점 어려워지고 있다. 대출 규제로 인해 자금 조달이 까다로워졌고, 기준금리 인상으로 이자 부담도 만만치 않기 때문이다. 반면, 전세를 낀 상태로 매입하는 ‘갭투자’는 같은 집을 더 적은 자금으로 확보할 수 있는 구조라 자산을 먼저 확보하기에 유리하다.

예를 들어, 매매가 20억원인 아파트의 전세가가 10억원이라면, 실제 구매자는 10억원만 있어도 매입이 가능하다. 이 아파트의 시세가 3억원 상승하면 투자자는 30%의 수익률을 얻게 된다. 하지만 20억원을 모두 투입한 경우엔 같은 상승폭에 대한 수익률이 절반인 15%에 그친다. 이처럼 레버리지를 활용한 투자 방식은 상대적으로 적은 자금으로 더 높은 수익률을 기대할 수 있다는 장점이 있다.

 

2. 규제가 덜한 지역을 선별하라

모든 지역이 갭투자에 적합한 것은 아니다. 투기과열지구나 조정대상지역처럼 규제가 심한 곳은 실거주 요건이 필수인 경우가 많아, 투자 전략을 짜는 데 제약이 따른다. 반면, 아직 전세가율이 높고 시세가 안정적인 지역들은 상대적으로 진입장벽이 낮다.

특히 마포구, 성동구, 강동구 등은 입지 경쟁력이 높고 실수요도 탄탄해, 장기적으로 가치 상승 가능성이 있는 지역이다. 현금 10억원 수준의 예산을 가진 경우, 전세를 활용해 이들 지역의 핵심 단지를 매입할 수 있다는 점은 상당히 매력적인 조건이다.

 

3. 거주와 투자는 분리하라

많은 사람들이 “집을 사면 그 집에 살아야 한다”는 전제를 갖고 있다. 하지만 주거와 투자를 분리해 생각하는 것이 자산 형성의 속도를 높이는 방법이 될 수 있다. 예를 들어, 입지 좋은 곳에 아파트를 매입해 전세를 놓고, 자신은 외곽의 저렴한 지역에서 전월세로 거주하는 방식이다.

이 전략은 특히 자녀가 없는 신혼부부나 사회초년생에게 적합하다. 자녀가 초등학교에 입학하기 전까지는 거주지를 비교적 자유롭게 선택할 수 있기 때문에, 이 시기를 활용해 최대한 자산에 집중할 수 있다. 외곽에서 주거비를 낮추고, 핵심지의 자산을 확보하는 구조가 실질적인 자산 성장에 도움이 된다.

 

4. 무리하지 않아도 상급지 진입 가능

많은 무주택자들이 “나는 강남은 못 가니까 어차피 투자 못 해”라고 생각한다. 하지만 전세를 활용하면 얘기가 달라진다. 실제 자금이 10억원이더라도, 전세 10억원짜리 집을 끼고 20억원짜리 아파트를 매입하는 것이 가능해진다. 물론 대출 한도와 규제, 이자 부담 등을 함께 고려해야 하지만, 지금은 상급지를 선점할 수 있는 ‘틈’이 존재하는 시기다.

DSR 규제로 인해 대출이 제한되더라도, 전세가율이 높은 지역에서는 상대적으로 적은 현금으로도 핵심 단지를 확보할 수 있다. 이와 같은 전략은 단기 수익을 노리는 투기와는 다르다. 장기적으로 실거주 전환도 고려하면서 자산을 확보해두는 방식으로 접근해야 한다.

 

5. 1주택자라면 갈아타기 전략이 필요하다

무주택자와 달리, 1주택자는 갈아타기를 고민할 수밖에 없다. 더 좋은 동네로 가고 싶지만, 지금 살고 있는 집은 잘 안 팔리고, 가고 싶은 지역의 집값은 벌써 오르기 시작했다면 고민이 깊어진다. 특히 상급지는 하급지보다 먼저 오르기 때문에 ‘팔고 나서 사자’는 전략이 오히려 손해로 이어질 수 있다.

이럴 땐 두 가지 전략을 상황에 맞게 구사해야 한다.

• 상승장이라면: 먼저 매수하고 나중에 판다 (선매수 후매도)
• 하락장이나 횡보장이라면: 먼저 팔고 여유 있게 매수 (선매도 후매수)

계약을 미리 진행하더라도, 잔금 날짜를 여유 있게 조정하면 심리적 부담을 덜 수 있다. 일반적으로는 2~3개월 내 잔금을 치르는 경우가 많지만, 협의를 통해 4~5개월로 늘리는 것도 가능하다. 이렇게 시간을 확보하면 기존 주택을 급하게 팔지 않고도 계획적으로 움직일 수 있다.

 

6. 연끌, 무조건 피할 일은 아니다

‘연끌’이라는 단어는 자칫 위험하게 들릴 수 있다. 하지만 무작정 회피할 이유는 없다. 중요한 건 그 선택이 자기 판단에 기반했는지 여부다. 입지, 수요, 향후 개발 계획 등을 스스로 분석하고 납득한 사람이라면 일정 수준의 대출은 전략이 될 수 있다.

반대로 주변 말만 듣고 무리하게 집을 사는 것은 큰 리스크다. 특히 고점에서 매수한 뒤 하락기에 매도하게 되면, 경제적 손실을 넘어서 심리적인 타격도 크다. 결국 연끌이든 대출이든 중요한 건 “내가 왜 이 집을 사는가”에 대한 분명한 이유와 준비다.

 

7. 자기 확신 없이 움직이면 흔들린다

실제로 많은 사람들이 남들의 말이나 뉴스, 온라인 정보를 기반으로 급하게 결정을 내린다. 상승기에는 공포감에 매수하고, 하락기에는 불안감에 매도한다. 이는 자산 형성에 있어 가장 비효율적인 방식이다.

반면, 자기 판단이 확고한 사람은 하락기에도 버틸 수 있다. 2022년 금리 인상기의 급락장에서도 자기 확신을 가진 이들은 매도를 하지 않았고, 오히려 추가 매입을 하며 다음 상승장을 준비했다. 그리고 실제로 반등 이후 수익을 얻었다.

이처럼 시장이 흔들릴수록, 내 판단을 지킬 수 있는 사람이 결국 기회를 잡는다. 부동산은 단기 게임이 아니다. 나만의 기준과 데이터를 갖고 접근하는 것이 장기적으로 훨씬 유리하다.

 

마치며

지금 같은 시기에는 누구나 불안하다. 집을 사야 하나, 기다려야 하나, 대출은 괜찮을까. 하지만 이런 질문들에 명확히 답할 수 있는 기준이 있다면, 흔들릴 이유도 없다.

무주택자라면 거주와 투자를 분리하는 전략으로 전세를 활용해 좋은 입지의 자산을 먼저 확보하는 것이 유리할 수 있다. 1주택자는 상급지로의 갈아타기를 위한 타이밍과 협상 전략이 중요하고, 모든 결정의 중심에는 '공부된 자기 확신'이 있어야 한다.

결국 자산을 불리는 것도, 지키는 것도 내가 만든 원칙 위에서 가능하다. 지금이야말로 시장을 제대로 바라보고, 자신만의 전략을 세울 때다.