시작하며
안녕하세요. 요즘 서울시의 부동산 정책이 큰 주목을 받고 있습니다. 특히 상업지역과 준주거지역에서의 상가 공실 문제와 관련해, 서울시가 '규제 철폐 1호'라는 이름으로 규제 완화를 추진하고 있습니다.
그동안 주상복합 아파트에서는 일정 비율 이상 상가나 사무실 같은 비거주 시설을 의무적으로 포함해야 했는데, 이러한 규제가 실제 상가 공실률 상승의 주요 원인으로 지목되어 왔습니다.
서울시가 어떤 배경에서 이러한 규제 완화를 추진하게 됐는지, 그리고 앞으로 어떤 변화가 예상되는지, 관련 내용들을 상세히 정리해드리겠습니다.
1. 서울시 규제 철폐 1호, 어떤 내용인지
서울시가 이번에 발표한 규제 철폐 1호는, 상업지역과 준주거지역에서 주상복합 건축물을 지을 때 필수로 포함해야 했던 상가 및 비거주 시설 비율을 완화하거나 폐지하는 것이 핵심입니다.
- 상업지역: 기존에는 전체 연면적의 20% 이상을 상가나 사무실 같은 비거주 시설로 구성해야 했으나, 앞으로는 10%로 대폭 축소될 예정입니다.
- 준주거지역: 기존에는 10% 이상의 비거주 시설을 반드시 포함해야 했으나, 이번 규제 완화로 이러한 의무 자체가 폐지될 예정입니다.
서울시는 이와 같은 규제 완화를 통해, 주택 공급을 확대하고 상가 공실 문제를 일부 해소할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.
2. 주상복합 상가 공실, 얼마나 심각한 상황인지
현재 서울의 주상복합 아파트 내 상가들은 상당수가 비어 있습니다. 강남 신사동 가로수길만 보더라도, 상가 공실률이 약 41%에 이르고 있습니다.
이 외에도 홍대, 이태원, 명동 등 서울 주요 상권에서도 상가 공실 문제가 심각한 상황입니다.
| 지역 | 상가 공실률 |
|---|---|
| 강남 신사동 가로수길 | 약 41% |
| 강남 주요 지역 | 약 20% |
이처럼 높은 공실률로 인해, 상가 분양가는 크게 하락하고 있습니다. 시행사들은 분양 리스크를 줄이기 위해, 분양가를 평당 3,000만원 수준으로까지 낮춰 공급하는 사례도 늘고 있습니다.
3. 규제 완화로 달라지는 주요 변화
이번 규제 철폐 1호를 통해, 상업지역과 준주거지역의 상가 및 비거주 시설 의무 비율이 다음과 같이 변화합니다.
🔹 상업지역 비거주 시설 비율 완화
- 기존: 비거주 시설 비율 20% 이상 의무 확보
- 변경: 비거주 시설 비율 10% 이상으로 축소
🔹 준주거지역 비거주 시설 의무 폐지
- 기존: 비거주 시설 비율 10% 이상 의무 확보
- 변경: 비거주 시설 비율 의무 폐지
🔹 규제 완화 절차 간소화
- 기존: 지구단위계획 변경에 평균 6개월 이상 소요
- 변경: 서울시가 직접 관리해 약 3개월 내 처리
이처럼 상업지역과 준주거지역 모두에서 비거주 시설 비율이 크게 줄어들며, 주택 공급 확대 효과가 기대되고 있습니다.
4. 규제 완화로 기대할 수 있는 긍정적 효과
서울시의 규제 철폐 1호가 시행될 경우, 다음과 같은 긍정적인 변화가 예상됩니다.
🏠 주택 공급 확대
상업지역과 준주거지역에서 상가 및 사무실 비율이 줄어들면, 그만큼 주택 공급이 늘어나는 효과가 있습니다. 주택 공급 확대는 서울 도심 내 주택 수요를 일부 충족시키는 데 기여할 수 있습니다.
🏗️ 건설 경기 활성화
상가 분양 위험이 줄어들어, 시행사와 건설사의 사업성이 개선될 가능성이 높습니다. 사업성 개선은 새로운 사업 추진으로 이어져 건설 경기에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
🏬 상가 공실 문제 완화
신규 상가 공급이 줄어들어, 기존 상가들의 공실 문제가 일부 해소될 가능성도 있습니다. 지나친 상가 공급으로 인한 임대료 하락과 공실 증가 현상을 완화하는 데도 도움이 될 수 있습니다.
5. 규제 완화에 따른 우려 사항
긍정적 효과와 함께, 다음과 같은 부작용 가능성도 있습니다.
🏙️ 도시 기능 저하 우려
상업지역과 준주거지역은 주거와 비거주 시설이 적절히 조화되어야 도시 기능이 정상적으로 유지됩니다. 상가 및 사무실이 과도하게 줄어들면, 상권 위축 및 경제활동 감소로 이어질 수 있습니다.
📈 부동산 투기 가능성
비거주 시설 의무 비율 축소 및 폐지로 사업성이 개선되면, 해당 지역의 토지 수요가 증가해 땅값 상승과 투기 우려가 커질 가능성도 있습니다. 이는 장기적으로 주택 가격 상승으로 연결될 수도 있습니다.
🏢 공공성 약화 우려
그동안 비거주 시설로 제공되던 상업·업무·공공시설 비중이 줄어들면, 지역 주민들이 이용할 수 있는 편의시설과 공공시설도 부족해질 가능성이 있습니다.
⏳ 단기적 효과 가능성
규제 완화가 단기적으로는 주택 공급과 건설 경기 회복에 일부 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 근본적인 주택 공급 문제나 도시 경쟁력 강화 측면에서는 한계가 있을 수 있습니다.
마치며
서울시가 발표한 규제 철폐 1호는, 상업지역과 준주거지역의 주상복합 아파트에서 상가 공실 문제를 해결하고 주택 공급을 확대하기 위한 정책입니다.
상업지역에서는 비거주 시설 의무 비율을 20%에서 10%로 줄이고, 준주거지역에서는 비거주 시설 의무 비율을 아예 폐지해 주택 공급 비중을 높이는 방향으로 변화하고 있습니다.
이로 인해 공실 문제 완화와 주택 공급 확대라는 긍정적 기대가 있지만, 도시 기능 약화, 부동산 투기 심화, 공공성 저하 등의 우려도 존재합니다.
이번 규제 완화가 서울시 부동산 시장과 도시 경쟁력에 어떤 영향을 미칠지, 앞으로도 꾸준히 지켜봐야 할 부분입니다.