서울 재건축·재개발 막히자…수도권까지 번지는 집값 불안

시작하며

요즘 서울에서 새 아파트 분양 소식 찾기 힘들다고 느끼셨다면, 그건 기분 탓이 아닙니다. 2025년 현재, 서울은 극심한 주택 공급난에 시달리고 있습니다. 특히 올해 1분기 일반 분양은 단 400여 가구, 그나마도 전부 서초구에 몰려 있었습니다. 나머지 24개 자치구는 아예 공급이 '0'인 상황이죠. 이처럼 서울 분양 절벽은 단순한 숫자의 문제가 아니라, 향후 몇 년간 집값·전세값 등 전반적인 시장 흐름에 큰 영향을 줄 수 있는 중요한 신호입니다.

 

1. 서울 아파트 분양이 끊긴 이유는 무엇일까

(1) 공급량부터 사라졌다, 서울 1분기 일반 분양은 400가구뿐

서울에서 아파트든 다세대든 빌라든, 새로 짓는 주택이 사실상 자취를 감췄습니다. 특히 2025년 1분기 서울 일반분양은 단 400여 가구.

- 분양 시기별 공급 상황:

기간	서울 일반 분양 가구 수	비고
2025년 1월	0가구	없음
2025년 2월	400여 가구	서초구 방배동 ‘레미안 원페를’
2025년 3월	0가구	없음

그마저도 서초구 단독 공급이었고, 강북·강서권 등 대부분 지역은 공급이 전무한 상황입니다.

(2) 서울만의 문제가 아니다, 전국도 공급 부족

전국적으로도 1분기 민간 아파트 분양은 약 1만2,300가구 수준으로, 전년 대비 65% 가까이 줄었습니다. 이 수치는 2009년 이후 16년 만에 최저치입니다.

(3) 공급 전체가 위축된 상황

• 착공, 인허가, 준공 등 주택 공급 전 과정이 모두 위축
• 착공 실적 하락 → 2~3년 뒤 입주 물량 부족
• 인허가 감소 → 중장기 공급 감소

(4) 재건축·재개발도 규제로 막혔다

서울 주택 공급의 핵심인 재개발·재건축도 진행이 지연되고 있습니다. 특히 재건축 추진 단지들은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 상승을 막고 있습니다.

 

2. 분양 감소가 가져올 영향은 얼마나 클까

(1) 집값 상승을 부추기는 공급 절벽

서울은 수요가 꾸준한 지역입니다. 인구는 줄어도, 서울만큼은 예외죠. 이런 지역에서 공급이 멈추면, 몇 년 뒤 공급 부족 → 희소성 증가 → 집값 상승이라는 공식이 반복됩니다.

(2) 전세 시장도 불안해진다

입주 물량이 줄어들면 전세 물량도 부족해집니다. 이는 전세가격 상승으로 이어지고, 전세값 상승은 매매가격을 끌어올리는 핵심 요인이 됩니다.

📌 2026~2027년 서울 입주 예정 물량

연도	입주 예정 가구 수	비고
2026년	9,964가구	수요 대비 부족
2027년	9,501가구	1만 가구 미만, 심각한 수준

 

3. 왜 이렇게까지 공급이 줄었을까

(1) 고금리·미분양 탓에 분양 미루기

• 2022~2024년 고금리 여파로 미분양 속출
• 건설사들, 분양 미루며 리스크 회피
• 분양가 높아도 분양 성공 불확실

(2) 정비 사업의 정체 현상

• 조합원 분담금 인상, 시공사 변경 등 내부 갈등
• 인허가 지연으로 일반 분양 시점이 계속 밀림
• 대표적 예: 반포주공1단지 1·2·4주구, 분양 내년 이후로 연기

(3) 정책 공백과 불확실성

• 부동산 정책 추진력 약화
• 정권 교체 앞두고 정책 혼란
• 공급 확대 공약이 현실성 부족

 

4. 향후 시장은 어떻게 흘러갈까?

(1) 지역별 양극화 심화

• 강남·용산·성수·여의도 등 상급지: 공급 희소성으로 가격 유지 또는 상승
• 외곽 및 지방: 미분양 지속, 가격 하락 악순환

(2) 매수자들의 장기 전략 필요

단기 투자보다는 5년 이상 장기 보유 전략 필요

정책 변화에 따라 세금 리스크 발생 가능성 대비

(3) 재건축 규제 완화 시 시세 회복 가능

서울은 결국 도심 재개발이 해답입니다. 공급을 회복하려면 민간이든 공공이든 규제보다는 실행 가능한 공급 로드맵이 우선되어야 합니다.

 

5. 부동산 시장 회복을 위한 조건은?

(1) 공급 확대를 위한 제도 개선

• 재건축 안전진단 완화 같은 실제적 조치 필요
• 인허가 간소화, 조합 갈등 조정 등 병행

(2) 정권과 무관한 정책 지속성 확보

정책의 일관성 없이는 시장이 다시 흔들릴 수 있음

부동산 시장은 대규모 자산 거래이므로 예측 가능성 확보가 핵심

(3) 공공 공급 현실화 방안 필요

• 토지 확보, 재원 마련 없는 공급 공약은 실현 가능성 낮음
• PF 대출 리스크와 건설사 부실 해소도 함께 고려돼야 함

 

마치며

지금 서울 분양 시장에서 벌어지는 현상은 단순한 '공급 감소'가 아닙니다. 미래 몇 년간 시장 전체를 흔들 수 있는 구조적인 공급 위기입니다. 특히 서울처럼 수요가 꾸준한 지역에서의 공급 공백은 곧바로 가격 불안정으로 이어질 수 있습니다. 규제만으로 집값을 잡기는 어렵습니다. 결국 해답은 지속 가능한 공급 확보, 현실적인 재건축·재개발 정책, 그리고 정치와 무관한 시장 안정 기조 유지입니다. 지금 필요한 건, 실현 가능한 계획과 장기 전략입니다.