증여보다 양도가 유리할까? 부의 이전 방식 달라진 이유 정리

시작하며

최근 부동산 시장을 보면 '증여보다 양도', '전세에서 월세로 전환' 같은 변화가 뚜렷하게 보입니다. 세금 부담과 정부 정책 변화가 맞물리면서, 부의 이전 방식이나 임대 전략도 달라지고 있습니다. 지금의 흐름이 어떤 의미인지, 앞으로 어떤 준비가 필요한지 하나씩 짚어보겠습니다.

 

1. 증여보다 양도가 유리한 이유는 무엇일까

(1) 증여세 부담이 점점 커지고 있다

과거에는 부모가 자녀에게 부동산을 증여하는 방식이 흔했습니다. 하지만 최근 몇 년 사이 증여세 부담이 급격히 늘어나면서 상황이 바뀌었습니다. 특히 조정대상지역의 고가 주택을 증여할 경우, 다음과 같은 세금이 발생할 수 있습니다.

항목	세율/금액	설명
증여세	약 6억	시가 20억원 기준
취득세	약 2억4,000만원	조정대상지역은 12% 적용
총 부담 세금	약 8억4,000만원	부동산 이전 비용 증가

이처럼 한 번의 증여로 7~8억 원이 넘는 세금이 발생하기 때문에, 다른 대안을 찾는 사례가 늘고 있습니다.

(2) 양도 방식으로 이전하면 절세 효과가 클 수도 있다

부모가 자녀에게 집을 팔면, 증여가 아니라 양도 거래로 인정됩니다. 이때 시세보다 최대 3억원까지 저렴하게 매매가 가능하므로, 실질적인 부담이 줄어듭니다.

예를 들어 시세 20억9,000만원짜리 아파트를 17억9,000만원에 매도하면 양도세와 취득세 합산해도 총 세금 부담이 5~6억 원 수준입니다.

단, 다음 조건을 반드시 지켜야 합니다.

• 실거래가 기준으로 최대 30% 또는 3억원 이내 할인만 허용
• 자녀가 해당 자금의 출처를 소명할 수 있어야 함
• 과도한 저가 매매는 국세청에 증여로 간주될 수 있음

📌 자녀의 소득이나 자금조달능력이 명확해야만 안전하게 진행 가능

(3) 증여 vs 양도, 어떤 방식이 더 나을까

항목	증여	양도
세금 부담	높음 (증여세+취득세)	조건부로 낮출 수 있음
자금 소명	필요 없음	필요함 (자녀가 매매대금 조달)
명의 변경 시기	즉시 가능	즉시 가능
리스크	과세 부담	국세청 조사 가능성

자녀가 아직 소득이 없거나 미성년자인 경우에는 양도보다는 증여가 더 깔끔합니다. 반대로 자녀가 성인이고, 자금 조달 능력이 명확하다면 양도를 통한 절세도 가능합니다.

 

2. 임대인은 왜 전세보다 월세를 선호하게 됐을까

(1) 전세 보증금 반환 리스크가 커지고 있다

최근 몇 년 사이 전세 사기 사건과 전세금 반환 문제가 심각해지면서, 임대인들도 전세 계약을 꺼리고 있습니다. 특히 허그(HUG)의 전세금 보증 비율이 100% → 90%로 줄어들면서, 임대인의 리스크가 더 커졌습니다.

 

(2) 월세로 전환하면 임대인의 세금 충당에도 유리하다

임대인 입장에서 보증금은 결국 돌려줘야 하는 돈입니다. 하지만 월세는 매달 수입이 들어오는 현금흐름이기 때문에, 다음과 같은 전략이 가능해집니다.

• 전세 대신 반전세 (보증금+월세) 구성
• 매달 들어오는 월세로 재산세, 종부세, 임대소득세 등 충당
• 간주임대료 과세 대상에서도 벗어남

📌 예를 들어 보증금 7억원에 월세 90만원을 받으면, 1년간 월세로 1,080만원의 수입이 발생합니다. 이 중 세금을 제외하더라도 현금 흐름 유지에 큰 도움이 됩니다.

(3) 실제 임대시장 변화 사례

지역	보증금	월세	전세 환산가
서울 강남구	15억	430만원	약 27억
서울 삼성동	5억	200만원	약 9억4,000만원
경기 일대	2억	50만원	약 5억

전세보다 월세를 선호하는 흐름이 점차 확산되고 있고, 보증금은 줄고 월세는 점점 커지는 형태로 이동 중입니다.

 

3. 월세를 받으면 어떤 세금을 내야 할까

(1) 월세 소득에 따른 과세 구조 정리

주택 수	과세 여부	기준
1주택 (기준시가 12억 미만)	비과세	고가 주택 제외
1주택 (고가 주택)	과세	월세 발생 시
2주택 이상	과세	월세 수입 전체 대상
3주택 이상	과세 + 간주임대료 과세	전세 보증금 포함

📌 2주택 이상이면서 월세가 조금이라도 발생하면 무조건 과세 대상입니다. 반면 전세만 놓은 경우는 과세 대상이 아닐 수 있습니다.

(2) 월세 소득 신고는 어떻게 해야 하나

• 2월: 사업장 현황신고 (선택)
• 5월: 종합소득세 신고 (필수)
• 기본공제: 연 400만원
• 필요경비: 수입의 50%

(3) 월세 vs 전세, 세금 측면에서 어느 쪽이 더 유리할까

항목	전세 (간주임대료)	월세
세금 부과 시점	3주택 이상	2주택부터 가능
부과 방식	이자소득 가정	실제 소득 기준
납부 기준	보증금 기준 계산	월세 수입 기준 계산
현금 흐름	없음	매달 발생

결국 보증금을 많이 받아서 생기는 간주임대료 세금보다는, 적절한 월세로 실제 수익을 올리고 세금을 내는 방식이 유리할 수 있습니다.

 

4. 다가오는 월세 시대, 임차인은 어떻게 대비해야 할까

(1) 월세 시대에 들어서며 생기는 문제들

• 임차인의 주거비 부담 증가
• 전세에서 월세로 전환되며 매달 고정 지출 상승
• 특히 수도권 지역은 월세 100만원 이상 물건 증가 중

(2) 임차인이라면 이런 점을 체크하세요

• 보증금과 월세의 전환 비율 비교
• 해당 매물의 전세자금대출 보증 여부
• 장기 거주 계획에 맞는 임대차 계약 조건
• 향후 주택 매입 계획 여부에 따라 전략 수립

 

마치며

지금은 단순한 부동산 가격 상승보다 세금과 제도 변화에 더 민감하게 대응해야 하는 시기입니다.

부모 자식 간 부동산 이전 방식도 증여보다는 양도가 유리할 수 있고, 임대인은 전세 대신 월세로 세금을 충당하려는 움직임이 커지고 있습니다.

결국 중요한 건 세금을 줄이는 것이 아니라, 세금 구조를 정확히 이해하고 상황에 맞는 선택을 하는 것입니다.

현재 집을 사고팔거나 임대하려는 분들이라면, 오늘 정리한 내용처럼 세무 구조와 정부 정책까지 함께 고려해 신중하게 판단하는 게 필요합니다.