재개발 투자에서 딱지와 물딱지, 사면 안 되는 물건의 차이점

시작하며

얼마 전에 재개발에 대한 공부를 했을 때, 많은 분들이 궁금해하는 중요한 주제 중 하나를 다루려고 한다. 바로 “재개발에서 사면 안 되는 물건”에 대해 알아보자. 재개발은 농사와 비슷하다. 우리가 맨날 사 먹기에는 비싸지만, 직접 심으면 훨씬 싸게 먹을 수 있다는 말이다. 그만큼 관리와 기후, 조건이 중요하지만, 가장 중요한 건 바로 ‘종자’다. 재개발도 그렇다. 내가 살려는 물건의 내력을 파악하는 것이 매우 중요하다. 사업에 어떤 변수가 생기더라도 내 물건은 애초부터 새 아파트가 나오지 않는 물건일 수도 있다.

 

예전에는 입주권이 나오는 물건을 '딱지'라고 하고, 그렇지 않은 물건을 '물 딱지'라고 구분했다. 딱지의 대표적인 예시는 바로 지분 쪼개기다. 예를 들어, 놀부가 집코 마을에 단독주택을 한 채 가지고 있다고 하자. 이 마을은 사람들이 들어가고 싶어 하지만, 물건이 없어서 못 들어간다. 그러자 놀부는 짧은 시간 안에 큰 수익을 내기 위해 생각을 한다. 그냥 가만히 있으면, 그의 집 한 채가 새 아파트 한 채로 바뀐다. 하지만 그가 자신의 집을 허물고 빌라를 지어 판다면, 그중 한 칸은 그가 가지고 있을 수 있다. 나머지는 이 동네에 들어오고 싶어 하는 사람들에게 팔 수 있을 것이다.

 

단독주택이었을 때는 그 집에 깔린 땅이 모두 놀부의 것이었지만, 빌라를 지어서 팔았기 때문에 땅이 나눠져 각 세대가 소유하는 방식으로 변한다. 이때 우리는 이것을 '지분 쪼개기'라고 부른다. 그럼 나도 지분 쪼개기를 해서 부자가 될 수 있을까? 생각해 보자. 피자 조각을 떠올려 보자. 나누는 사람이 많을수록 조각이 작아진다. 결국, 나중에는 그게 먹는 건지 많은 건지도 구분하기 어려운 작은 조각이 될 것이다. 재개발 사업에서 조합원 수가 너무 많아지면, 사업에서 나아갈 수익도 줄어들게 된다. 아파트가 100가구가 필요하지만, 조합원은 120명이 되면 문제가 생기기 때문이다. 그래서 지분 쪼개기는 금지하는 게 원칙이다. 즉, 후에 들어온 사람들은 피자를 받을 수 없다.

 

하지만 문제가 발생한다. 예를 들어, 흥부 같은 사람이 "저는 이곳이 재개발될 줄 모르고 샀습니다. 왜 제가 피해를 입어야 하죠?"라고 주장할 수 있다. 사실, 흥부가 이를 알고 샀는지, 모르고 샀는지 확인할 수 없지만 이런 선의의 피해를 보는 사람들이 있을 수 있다. 그래서 언제부터 금지하는지 날짜를 딱 정한다. 이것이 바로 '권리산정 기준일'이다. 각 재개발 구역마다 이 기준일이 다르게 지정되며, 이 날짜 이후에는 지분 쪼개기 물건에 대한 권리가 금지된다. 예를 들어, 만약 놀부가 권리산정일 이후에 빌라를 지었고 흥부가 그 빌라를 샀다면, 흥부는 새 아파트를 받을 수 없다. 사실상 대표 조합원 한 사람만 새 아파트를 받을 수 있는데, 흥부 외에도 다른 사람들이 이 아파트를 받을 수 없게 되는 것이다. 물론, 예외적인 경우도 있을 수 있다. 그러나 이런 규정은 대부분 그대로 적용된다.

 

2. 다물건, 물딱지 문제

다음으로 다룰 문제는 '다 물건'에 대한 것이다. 이는 물건의 권리가 여러 개일 때 발생하는 문제이다. 예를 들어, 놀부가 집코 마을에 여러 채의 집을 갖고 있다고 하자. 그러나 집이 많다고 해서 그만큼 새 아파트를 더 받을 수 있는 것은 아니다. 원칙은 한 채만 주어진다. 물론 나중에 '원플러스원'과 같은 특별 조건이 있을 수도 있지만, 기본적으로 한 채만 주어진다.

 

놀부의 입장에서 생각해 보자. 꼭 필요한 한 채를 제외한 나머지 집은 팔아버리려고 할 것이다. 그래서 흥부, 토끼, 자라, 다람쥐 등이 그 집들을 샀다고 가정해보자. 문제는 이 매각이 언제 이루어졌느냐에 따라 달라진다. 만약 재개발 조합 설립 이전에 놀부가 매각을 했다면, 흥부와 친구들은 새 아파트 분양 자격을 받게 된다. 그러나 만약 조합 설립 이후에 매각이 이루어졌다면, 그들은 분양 자격이 없다. 왜냐하면 그들의 권리는 놀부에게만 주어지기 때문이다. 흥부가 "저는 몰랐습니다"라고 주장해도 소용없다. 이는 전형적인 물딱지 사례가 될 수 있다. 이런 억울한 일을 겪지 않으려면 몇 가지 방법을 알아야 한다.

 

3. 피해를 예방하는 방법

1) 매도인의 소유 이력 확인
먼저, 매도인의 권리 관계를 확인해야 한다. 이 물건이 물딱지에 해당하지 않는지 꼭 체크해보자.

2) 조합에 문의하기
조합에 가서 물건의 권리관계를 확인하고, 언제 매각이 이루어졌는지 살펴보자.

3) 중개업소 특약 설정
중개업소와 계약할 때, 입주권이 없다면 계약이 무효로 처리된다는 조건을 반드시 명시해 두어야 한다.

최근에는 이러한 사례들에 대해 법적 분쟁이 일어났다. 처음에는 구제가 가능하다는 해석이 있었으나, 대법원에서는 결국 구제하지 않는다고 판결했다. 재개발에서의 분양 자격 판단은 간단하지 않다. 언제 지정된 구역인지, 물건의 권리가 어떻게 설정되었는지, 시행된 법과 조례에 따라 달라지기 때문이다.

 

4. 조례에 따라 달라지는 분양 자격

재개발 지역의 입주권은 단순히 물건의 형태나 매입 시점만으로 결정되지 않는다. 해당 지역이 적용받는 서울시 조례 역시 매우 큰 영향을 미친다.

① 2010년 7월 15일 이전 vs 이후

이 날짜는 서울시 조례가 바뀐 기준점이다. 2010년 7월 15일 이전에 재개발 기본계획이 수립된 지역은 ‘구 조례’, 이후는 ‘신 조례’로 구분된다.

② 구 조례 지역

다소 느슨한 기준이 적용되어, 권리 인정이 상대적으로 넓다. 쪼개기, 다물건 문제에서도 유연한 해석이 가능한 편이다.

③ 신 조례 지역

기준일 이후 매입한 경우 분양권 인정이 엄격하다. 명확한 규정을 따르지 않으면 입주권이 무효 처리된다.

④ 구역마다 조례 적용이 다르므로 반드시 확인 필요

매수하고자 하는 재개발 구역이 구 조례인지, 신 조례인지 반드시 확인해야 한다. 같은 자치구 내에서도 구역별로 적용 조례가 다를 수 있다.

 

5. 현실적으로 피해를 줄이기 위한 실전 팁

아무리 공부해도 현장에서 실수하면 의미가 없다. 실제로 매입 전과 후에 챙길 수 있는 현실적인 팁들을 정리하면 다음과 같다.

• 권리산정 기준일 확인은 필수
  해당 구역이 언제 권리산정 기준일을 지정했는지 확인해야 한다. 기준일 이후 지분 쪼개기, 다물건 매입은 대부분 물딱지로 처리된다.
• 조합원 명부 확인 요청
  조합 사무실 방문 시, 조합원 자격이 있는지 서류상 확인 가능하다. 거절하거나 회피한다면 물건에 문제가 있을 가능성이 높다.
• 권리관계 변동 사항 체크
  등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서 등을 통해 권리관계 추적이 필요하다.
• 계약서에 특약 반드시 기재
  분양권이 없으면 계약을 무효로 할 수 있도록 조건을 명시해야 한다.
• 법률 자문 활용
  전문가 상담을 통해 계약 전 최종 점검을 받아야 한다. 법률 검토비용이 들더라도 잘못된 물건을 사는 것보다 훨씬 저렴하다.

 

6. 재개발 분양 자격 판단을 위한 중요한 요소들

재개발 투자에서 중요한 점은 분양 자격을 제대로 파악하는 것이다. 권리산정 기준일과 조례를 확실히 이해하고, 매입하는 물건이 입주권이 나오는지 아닌지를 미리 체크해야 한다. 또한, 매도인이 언제 해당 물건을 매각했는지도 중요한 요소가 된다. 재개발에서 분양 자격이 결정되는 기준은 매우 까다롭고 세부적인 요소들이 많기 때문에, 이를 놓치지 않고 꼼꼼히 살펴야 한다.

 

마치며

이 글을 통해 재개발에서 발생할 수 있는 문제들과 피해를 예방하는 방법에 대해 알아보았다. 딱지와 물딱지의 차이점, 그리고 물건을 구매하기 전에 꼭 확인해야 할 사항들을 체크리스트처럼 기억해두자. 아무리 작은 투자라도 권리 관계와 법적 규정을 철저히 따져보는 것이 중요하다. 잘못된 물건을 구입하지 않도록 세심하게 확인하고, 피해를 최소화할 수 있도록 하자.