고덕 아르테온 상가, 초역세권에도 불구하고 매각 실패한 이유

시작하며

서울 강동구 고덕동은 재개발과 재건축이 활발히 이루어지고 있는 지역이다. 고덕 아르테온 단지는 상일동역 초역세권에 위치하고 있어 교통이 편리하고, 주위에는 18,000여 가구가 거주하고 있어 상업적 잠재력도 매우 높았다. 그러나 이러한 유망한 입지에도 불구하고, 고덕 아르테온 단지 내 상가는 매수자를 찾지 못하고 있다. 이 상가는 가격이 수십억 원 하락했음에도 불구하고 여전히 매수자가 나타나지 않고 있어 상가 시장의 어려움을 여실히 보여주고 있다. 이 글에서는 고덕 아르테온 상가의 매각 실패 원인과 그 배경을 살펴보겠다.

 

1. 고덕 아르테온 상가 개요

고덕 아르테온 상가는 2020년에 준공된 대형 아파트 단지로, 총 4,066가구와 함께 3층짜리 상가가 포함되어 있다. 원래 이 상가는 유치원 용도로 설계되었으나, 일조량 부족 문제로 교육청의 인가를 받지 못해 유치원으로는 운영되지 못했다. 그 후 고덕주공 3단지 재건축 조합은 상가의 용도를 유치원에서 학원으로 변경하고 매각을 시도했지만, 매수자는 여전히 나타나지 않고 있다.

 

2. 상가가 매각되지 않는 이유

1) 단지 한가운데 위치

상가가 단지 내 중심부에 위치해 있어 외부인들이 접근하기 어려운 구조이다. 이는 아파트 입주민을 제외하고는 상가에 접근하는 데 불편함을 초래하며, 상업적 활동에 필요한 유동 인구를 확보하는 데 제약을 준다.

2) 주차 불가 도로

상가 앞 도로는 차를 세울 수 없는 도로여서, 오직 걸어서만 접근할 수 있다. 이는 상가 방문자들에게 큰 불편을 끼친다.

3) 제한된 용도

이 상가는 '교육 연구 시설'로만 사용이 가능해 학원 외에는 다른 용도로 활용하기 어렵다. 다른 용도로 변경하려면 여러 가지 조건을 충족해야 하므로, 상가를 활용할 수 있는 범위가 매우 제한적이다. 또한 인근 명일동 학원가는 이미 포화 상태에 있어, 추가적인 학원 수요가 많지 않다는 점도 매각 실패의 원인 중 하나로 작용하고 있다.

 

3. 가격 하락에도 불구하고 매수자가 없는 현실

고덕 아르테온 상가는 처음 매각을 시도할 때 가격이 127억원으로 책정되었다. 그러나 매각이 이루어지지 않자 가격을 여러 차례 하향 조정하여 현재 83억원으로 떨어졌으나, 여전히 매수자는 나타나지 않고 있다. 가격이 34%나 하락했음에도 불구하고 여전히 상가는 매수자의 관심을 끌지 못하고 있다. 이는 상가의 입지적 한계와 더불어, 상가 시장의 침체가 결합된 결과로 볼 수 있다.

 

4. 조합 해산이 지연되는 이유

고덕주공 3단지 재건축 조합은 상가 매각이 이루어지지 않아 해산 절차를 밟지 못하고 있다. 조합은 다른 자산은 모두 처분했지만, 상가 매각이 이루어지지 않아 해산을 미룰 수밖에 없는 상황이다. 이로 인해 조합은 매년 인건비와 사무실 임대료 등의 지출을 계속하며 부담이 커지고 있다. 상가 매각이 이루어지지 않으면 조합 해산도 불가능해지므로, 이 문제는 계속해서 이어질 가능성이 크다.

 

5. 상가 시장의 침체

최근 상가 시장은 전반적으로 침체기에 접어들었다. 특히, 아파트 단지 내 상가는 그동안 투자처로 인식되어 왔지만, 이제는 그 매력이 많이 줄어들었다. 상가의 평당 가격이 아파트보다 비싼데다, 금리 인상과 경기 불황으로 인해 상가에 대한 수요는 급격히 줄어들고 있다. 또한 소비 패턴이 오프라인에서 온라인으로 급격히 변화하면서, 전통적인 상업지구는 점차 그 기능을 잃어가고 있다. 온라인 쇼핑과 당일 배송 서비스는 기존 상가의 주요 기능을 대체하고 있어, 상가의 수요는 계속해서 감소할 것으로 예상된다.

 

6. 아파트 상가 매각 실패 사례

고덕 아르테온 상가는 유일한 예가 아니다. 강남에 위치한 ‘메이플 자이’ 상가는 213개 호실 중 일부를 매각하려 했으나, 매수자를 찾지 못했다. 또한 '헬리오시티'와 '올림픽 파크 포레온' 등 다른 대형 아파트 단지들도 상가 문제로 어려움을 겪고 있다. 이들 사례에서 알 수 있듯이, 아파트 단지 내 상가는 더 이상 쉽게 매력적인 투자처로 여겨지지 않는다. 특히 금리가 상승하고 경기 불황이 이어지면서, 상가의 매각은 점점 더 어려워지고 있다.

 

마치며

고덕 아르테온 상가는 좋은 입지와 대규모 배후 수요를 갖추고 있지만, 여러 가지 구조적 문제와 시장 상황의 악화로 인해 매각에 실패하고 있다. 상가의 위치나 용도 제한, 인근 환경 등 여러 요인이 상가 매각을 어렵게 만들고 있다. 이는 아파트 단지 내 상가 시장의 어려움을 상징적으로 보여주는 사례이며, 앞으로는 더 신중하고 현실적인 분석이 필요할 것이다.