둔촌주공을 넘은 갈등, 재개발 현장의 공사비 폭등 문제

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최근 재개발·재건축 시장에서 공사비 증액 문제로 갈등이 빈번하게 발생하고 있습니다. 특히, 둔촌주공 아파트의 공사 중단 사태를 시작으로 이러한 갈등이 전국 곳곳으로 확산되고 있습니다. 부산 영도에 위치한 ‘오션라이프 에일린의 뜰’ 아파트에서는 시공사가 공사비를 인상하면서, 입주를 막기 위해 현관문에 쇠봉을 설치하는 상황까지 발생했습니다. 이는 공사비 증액 문제로 인해 갈등이 심화된 사례로, 점차 사회적인 문제로 비화되고 있습니다. 공사비 증가가 어떻게 이렇게 큰 갈등을 불러일으키고 있는지, 그리고 그 문제를 해결할 수 있는 방법은 무엇인지 살펴볼 필요가 있습니다.

 

1. 부산 영도 아파트에 벌어진 갈등

부산 영도의 ‘오션라이프 에일린의 뜰’ 아파트

부산 영도의 ‘오션라이프 에일린의 뜰’ 아파트는 시공사가 공사비를 인상하며 추가 분담금을 요구했습니다. 시공사 측은 공사비가 170억원 가량 증가했다고 주장하며, 각 조합원들에게 약 5,000만원씩 추가 부담을 요구했습니다. 이에 대한 조합원들의 반발은 매우 거셌습니다. 특히 이 아파트의 조합원들 중 상당수가 고령층이어서 추가 비용을 감당하기 어렵다는 의견이 많았습니다. 결국 시공사는 입주를 막기 위해 현관문에 쇠봉을 설치하고 유치권을 행사하는 극단적인 방법을 사용하게 되었습니다. 이는 갈등이 단순히 금전적인 문제를 넘어서 사회적 갈등으로 확산되는 상황을 보여줍니다.

갈등의 배경

시공사 측은 공사비 인상에 따른 추가 비용을 분담하도록 요구하며, "공사 대금을 더 내지 않으면 입주할 수 없다"고 주장했습니다. 반면, 조합원들은 대부분 고령층이어서 추가 비용을 감당하기 어려운 상황이었습니다. 이에 대한 갈등은 단순히 금전적인 문제를 넘어서, 사회적·법적 문제로 번지게 되었습니다.

 

2. 공사비 증액이 갈등을 일으키는 이유

공사비 인상과 조합원 부담

공사비 증액은 재개발·재건축 사업에서 중요한 문제 중 하나입니다. 공사비가 증가하면 결국 조합원들이 부담해야 하는 분담금이 커지기 때문입니다. 특히 공사비가 크게 오를 경우, 조합원들의 부담이 커지면서 갈등이 발생하게 됩니다. 둔촌주공 아파트의 경우, 공사비가 1조 3,850억원으로 증액되었고, 이로 인해 조합원들은 추가 분담금을 내야 했습니다. 그러나 이 추가 분담금이 얼마나 되어야 하는지, 그 금액을 어떻게 산정할지에 대한 합의가 이루어지지 않았습니다. 이로 인해 갈등은 점점 커졌고, 결국 공사가 중단되는 사태까지 발생했습니다.

공사비 증액으로 인한 갈등 사례

공사비 증액은 결국 조합원들이 추가로 돈을 부담해야 한다는 것을 의미합니다. 그러나 조합원 입장에서는 시공사의 주장에 대한 투명한 검증이 필요하다는 입장이어서 쉽게 합의가 되지 않습니다. 이로 인해 갈등은 점점 커지게 됩니다.

 

3. 강북 부가연2구역의 사례

부가연2구역의 공사비 증액 갈등

강북의 부가연2구역도 공사비 증액 문제로 갈등이 발생한 지역입니다. 이 지역은 규모가 큰 재개발 사업으로, 시공사인 삼성물산이 공사비 증액을 인정하면서도 조합원들의 부담을 최소화하려는 협상을 진행했습니다. 시공사는 공사비 증액을 인정하되, 추가 분담금 부담을 최소화하기 위해 협상에 나섰고, 결국 조합원에게 큰 부담을 주지 않는 선에서 합의를 이끌어냈습니다. 이 사례는 공사비 증액 갈등을 해결할 수 있는 하나의 방법을 보여주고 있습니다. 즉, 시공사와 조합이 상호 협력하며 공사비 증액을 조정하는 방식이 효과적일 수 있다는 점입니다.

부가연2구역의 해결 과정

부가연2구역은 공사비 인상이라는 공통 문제에도 불구하고 갈등 없이 조율이 된 사례로, 다른 지역과 대조되는 점이었습니다. 이 사례를 통해 공사비 증액 문제를 해결할 수 있는 유효한 방법을 찾을 수 있음을 보여줍니다.

 

4. 공사비 증액의 주요 원인들

건설 자재 가격 상승

공사비가 급격히 증가하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 먼저, 건설 자재 가격과 인건비 상승이 주요한 원인입니다. 최근 몇 년간 코로나19와 우크라이나 전쟁 등의 예기치 않은 사건들이 원자재 가격 상승을 부추겼고, 이에 따라 자재 가격이 급등했습니다. 또한, 인건비도 지속적으로 상승하면서, 공사비는 예측할 수 없을 정도로 증가했습니다.

기타 요인들

• 주휴수당 반영: 2019년 기재부 기준 변경 이후 누락되었던 주휴수당이 건설비에 포함됨
• 중대재해처벌법 시행: 현장 관리 비용 증가
• 고령화와 인건비 상승: 근로자 수급의 어려움

공사비 지수 상승

그 외에도 건설공사비 지수라는 통계를 보면, 올해 4월 기준 건설 공사비 지수가 전년 동기에 비해 36% 증가한 것으로 나타났습니다. 이는 공사비 상승이 단순히 체감 문제를 넘어, 실제로 통계로 증명되는 현상임을 보여줍니다.

 

5. 공사비 증액 갈등의 해결 방안

계약서 명확화

공사비 증액 갈등을 해결하기 위한 첫 번째 방법은 계약서에 공사비 증액 요건을 명확히 명시하는 것입니다. 많은 경우 계약서에 공사비 증액에 대한 구체적인 규정이 없거나, 불명확하게 기재되어 있어 갈등을 초래합니다. 따라서 공사비 증액에 관한 명확한 기준을 설정하고, 이를 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 또한, 공사비 증액이 발생했을 경우 이를 어떻게 해결할지에 대한 절차를 사전에 정해놓는 것이 필요합니다.

시공사와 조합의 협력

두 번째 방법은 시공사와 조합 간의 원만한 협상을 통해 갈등을 조정하는 것입니다. 시공사는 공사비 증액을 인정하되, 조합원의 부담을 최소화하려는 노력이 필요합니다. 반대로, 조합도 시공사와의 협상에서 충분히 이해하고, 가능한 한 상호 윈윈할 수 있는 방법을 찾는 것이 중요합니다.

 

6. 갈등 조정을 위한 제도 변화 시도

도시정비법 개정

최근 국회에서는 도시정비법 개정안을 통과시켜 계약서에 공사비 증액 요건을 명확히 규정하도록 하였습니다. 이는 공사비 증액 갈등을 사전에 예방할 수 있는 제도적 장치로 작용할 수 있습니다. 또한, 부동산원은 공사 계약서에 대한 사전 컨설팅을 강화하고 있어, 향후 비슷한 갈등을 예방할 수 있는 가능성이 높아졌습니다. 이러한 제도적 변화는 공사비 증액 문제를 해결할 수 있는 중요한 기반이 될 것입니다.

사전 검토 강화

또한, 부동산원은 사전 컨설팅을 강화하여, 향후 공사 계약서 관련 갈등을 예방하고 투명한 계약 체결을 촉진할 예정입니다. 이는 시공사와 조합 간의 갈등을 최소화하고, 사회적 비용을 줄이는 데 도움이 될 것입니다.

 

7. 갈등 해결을 위한 ‘윈윈’ 전략

서로 양보하고 협력하는 방식

공사비 증액 갈등을 해결하기 위해서는 시공사와 조합이 상호 양보하고 협력하는 방식이 필요합니다. 갈등이 심화되면 양측 모두 손해를 보게 되므로, 서로 조금씩 양보하여 공사비 증액 문제를 해결하는 것이 중요합니다.

정부와 지자체의 역할

또한, 정부와 지자체는 공사비 증액에 대한 기준을 명확히 제시하고, 공정한 계약 체결을 유도하는 역할을 해야 합니다. 공사비 증액 문제는 단순한 시공사와 조합 간의 갈등을 넘어서 사회적 비용으로 확산될 수 있기 때문에, 정부와 지자체가 적극적으로 개입하여 제도적 장치를 마련해야 합니다.

 

마치며

공사비 증액 문제는 단순한 금전적 갈등을 넘어 사회적인 갈등으로 확산될 수 있습니다. 부산 영도의 사례처럼 갈등이 극단적인 상황으로 치닫기 전에, 공사비 산정 기준을 명확히 하고 투명한 계약 체결이 이루어져야 합니다. 또한, 시공사와 조합, 정부가 함께 협력하여 갈등을 해결하려는 노력이 필요합니다. 갈등을 해결하기 위한 제도적 장치가 마련되고, 양측이 신뢰를 쌓으며 협력할 때만이 재개발·재건축 사업의 원활한 진행이 가능할 것입니다.