고가 아파트 보유세 급증! 서울 공시가 상승의 원리와 영향

시작하며

서울 아파트의 공시가격이 급격히 상승할 전망이다. 이는 정부가 매년 발표하는 공식 가격으로, 보유세의 기준이 된다. 공시가격이 오르게 되면, 보유세도 자연스럽게 증가하게 된다. 특히, 고가 아파트들이 밀집한 서울의 주요 지역에서는 보유세 부담이 최대 40%까지 증가할 수 있다는 전망도 나오고 있다. 이에 대한 원리와 관련 내용을 자세히 살펴보겠다.

 

1. 서울 아파트 공시가격 상승폭

서울 공동주택의 공시가격은 올해 약 7.86% 상승할 것으로 예상된다. 이는 전국 평균 상승률인 3.65%보다 두 배 이상 높은 수치로, 서울 집값이 여전히 상승하고 있다는 점을 잘 보여준다.

• 강남과 서초의 공시가격은 11% 이상 상승할 것으로 보인다.
• 송파, 용산, 성동구는 약 10%의 상승률을 기록할 전망이다.
• 반포와 압구정 등 재건축 단지들은 20% 이상 오를 것으로 보인다.

이는 단순히 비율상 상승률을 넘어서, 실제 가격이 크게 상승할 수 있음을 의미한다.

 

2. 보유세가 왜 이렇게 오를까?

보유세는 아파트의 공시가격을 기준으로 계산된다. 따라서 공시가격이 오르면 보유세도 그만큼 증가할 수밖에 없다. 특히 고가 아파트를 보유한 사람은 그 부담이 더욱 클 것이다.

예를 들어:

• 서초구 원베일리 아파트는 보유세가 약 25% 증가할 것으로 예상된다.
• 압구정 신현대 9차 아파트는 공시가격이 25.9% 상승할 것으로 보인다.

보유세는 매년 부과되는 세금이기 때문에, 세금 부담이 한 번 증가하면 지속적인 부담이 커진다.

 

3. 종부세 중과와 3주택자 문제

① 종부세 중과 기준

종부세 중과는 주택 수가 3채 이상일 경우 적용된다. 공시가격 기준으로 과세표준이 12억원을 넘으면 중과가 시작된다.

② 예시 상황

원베일리(서울) + 수도권 소형 2채 = 3주택 → 종부세 중과 대상

시세로 환산 시 40억원 이상일 수 있어 세 부담 폭발 가능성 존재

따라서 지방 소형주택을 추가로 보유하고 있는 고가 아파트 소유자는 의도치 않게 중과 대상이 될 수 있다.

 

4. 지역별 공시가격 상승률

지역	2024년 상승률	2025년 예상 상승률
서초구	10.54%	11.63%
강남구	10.12%	11.19%
성동구	8.74%	10.02%
용산구	9.33%	10.01%
송파구	9.85%	10.04%
마포구	8.22%	9.34%
노원·도봉·강북 등	1~2%대	1~2%대

강남 3구와 용산은 계속해서 상승세를 보일 것으로 예상된다. 반면, 노도강과 금관구 등은 상대적으로 상승폭이 적을 것으로 보인다. 이로 인해 양극화 현상도 심화되고 있다.

 

5. 실거주자와 투자자의 전략은?

① 실거주자

• 보유기간이 길고 매도 계획이 없다면 공동명의 활용 권장
• 공동명의 시 종부세 공제액이 18억원으로 올라가 유리
• 단독명의는 고령자·장기보유 세액공제 선택 가능

② 투자자

• 세금 부과 기준이 6월 1일로 정해져 있으므로 매수/매도 타이밍 조절이 중요
• 3주택 중과 대상이 되지 않도록 사전 시뮬레이션 필수
• 지방 소형주택 처분 고려 필요

실거주자든 투자자든, 보유세는 계속해서 중요한 판단 기준이 될 것이다. 보유세는 단기 매매보다는 장기 보유와 명의 조정이 핵심이다.

 

6. 현실화 로드맵 폐기 후, 현재는?

문재인 정부 시절 발표됐던 공시가격 현실화 로드맵은 폐기된 상태이다. 원래는 2025년까지 고가 아파트의 공시가격을 시세 대비 90%까지 맞추려고 했으나, 현재는 이 로드맵이 폐기되었고, 공시가격 현실화율은 69%로 동결되었다.

비록 이 로드맵은 폐기되었지만, 여전히 일부 지역은 현실화율이 높아질 가능성이 있다. 따라서 관련 법안이 국회를 통과할 경우, 또 다른 변화가 있을 수 있다.

 

마치며

서울 아파트의 공시가격 상승과 보유세 인상은 단순한 세금 이슈를 넘어서, 주택 보유 전략에 큰 영향을 미친다. 특히 고가 아파트를 중심으로 한 지역별 차이, 3주택자에 대한 중과세, 공동명의와 단독명의 선택 등 다양한 요소를 고려해야 한다.

실거주자든 투자자든, 보유세는 중요한 결정 요소가 될 것이다. 주택 보유 상황을 꼼꼼히 점검하고, 세금 부담을 줄일 수 있는 전략을 세우는 것이 필요하다.