청약 제도의 숨겨진 모순, 실수요자는 결국 피해자가 될 수밖에 없다

시작하며

청약 제도는 많은 사람들이 집을 마련할 수 있도록 돕기 위해 만들어졌지만, 현실적으로 그 제도가 누구에게 유리한지, 누구에게 불리한지는 따져볼 필요가 있다. 특히 신혼부부 특별공급, 신생아 특례대출, 공공분양 등의 제도는 처음 보면 좋아 보이지만, 실상은 복잡한 조건과 제약이 많다. 이번 글에서는 청약 제도가 가지고 있는 문제점들을 살펴보며, 이를 통해 우리가 현실에서 맞닥뜨리는 어려움을 짚어보려 한다.

 

1. 신혼부부 특공과 신생아 특례대출, 그 시간적 갭

신혼부부 특별공급은 아이가 있을 때 유리한 조건을 제공한다. 하지만, 당첨 후 시간이 흐를수록 상황은 복잡해진다.

청약 당첨 후 대출 시점의 불일치

아파트 건설에는 보통 2년 반에서 3년 정도 걸린다. 당첨 당시 자녀가 있어야 특공에 유리한데, 문제는 대출 시점에는 자녀가 '최근 2년 내 출생'이라는 조건에 맞지 않게 된다. 당첨 당시 자녀가 있었다면 문제가 없지만, 시간이 지나면 다시 자녀를 낳아야 하는 상황에 직면하게 되는 것이다.

아이를 다시 낳아야만 조건이 맞춰진다?

대출을 받기 위한 조건이 되는 아이가 생애주기상 다시 태어나야 하는 상황이 발생한다. 이는 실질적으로 출산의 타이밍과 소득 상황에 맞추어 조정해야 하는 비합리적인 상황을 만든다. 결과적으로 제도의 취지가 왜곡될 수 있다.

 

2. 소득이 올라가면 탈락, 자산이 많으면 탈락

청약 자격을 얻기 위한 조건은 소득과 자산을 기준으로 한다. 하지만 이 조건들이 오히려 당첨을 어렵게 만든다.

맞벌이 부부의 현실

맞벌이를 하다 보면 부부 합산 소득이 기준을 넘을 수 있다. 그런데 이렇게 되면 청약 자격을 잃게 된다. 결국, 청약을 유리하게 만들기 위해서는 한 명이 일을 그만두는 수밖에 없다. 하지만 이렇게 되면 집값을 감당할 수 없게 된다.

저축을 하거나 자산이 늘면 탈락

꾸준히 돈을 모은 결과 자산이 늘어나면 청약 자격을 상실하게 된다. 열심히 일하고 돈을 모아도 자산 기준을 초과하면, 오히려 청약을 할 자격을 잃게 되는 상황이 반복된다. 이는 "열심히 살수록 손해"라는 인식을 확산시킬 수 있다.

 

3. 무주택자는 여전히 불리하다

이 모든 제도는 결국 자산이 없고, 소득이 낮은 사람에게 불리한 구조로 돌아간다. 실수요자는 점점 더 기회를 놓치고, 제도를 잘 아는 사람들만 기회를 얻는 아이러니한 상황이 발생한다.

부모가 자산을 대신 마련해주면?

대부분의 경우, 무주택자가 되려면 부모님의 지원이 필요하다. 부모가 제공하는 전세나 자산으로 무주택자로 유지되면, 청약 자격을 유지할 수 있게 된다. 그러나 이는 제도의 취지와 맞지 않으며, 결과적으로 실수요자가 더 큰 어려움을 겪게 된다.

 

4. 공공임대 후 분양전환? 현실의 벽

공공임대에서 분양 전환이 이루어지는 경우도 있지만, 이 역시 금전적 부담이 크다.

임대기간 동안의 월납입금

예를 들어, 동탄의 한 단지에서는 6년 동안 임대 생활을 하며 매달 100만 원씩을 내야 한다. 6년 동안 납부한 금액은 총 7,200만 원에 달한다. 또한 보증금을 합치면 약 4억 원 정도가 필요하다.

분양 전환 가격

이후 분양 전환 시점에 감정가로 매입하게 되며, 최소 9억 원이라는 평가가 나온다. 하지만 소득이 낮으면 대출 한도도 줄어들기 때문에, 자산이 많거나 대출을 받을 능력이 있는 사람만이 분양 전환 기회를 가질 수 있다.

 

5. 제도의 문제점과 해결 방안

제도는 이상적이지만, 실제로는 현실적인 제약들이 많다. 소득과 자산이 낮아야 유리하지만, 그 조건을 유지하면서 집을 살 수 있는 사람은 거의 없다. 결국, 제도를 개선해야 할 시점이 온 것이다.

소득과 자산 기준의 불합리성

소득과 자산이 낮아야 유리하지만, 동시에 자산이 많으면 탈락하게 되는 구조는 실수요자에게 불리하다. 이를 개선하기 위해서는 전체 무주택자 대상으로 무작위 추첨을 하는 방식이 더 공정할 수 있다.

제도 개선을 위한 제언

현재의 제도는 특정 조건을 맞추기 위한 고차원적인 전략을 요구하고 있다. 제도를 좀 더 공정하고, 실수요자에게 맞게 조정해야 할 필요성이 있다. 그래야만 제도가 제 역할을 제대로 할 수 있을 것이다.

 

마치며

이번 글을 통해 청약 제도가 가지는 문제점들과 그로 인해 발생하는 불평등에 대해 살펴봤다. 제도의 취지가 실수요자를 돕는 것이라면, 그 과정에서 생기는 불합리한 조건들을 개선하는 노력이 필요하다. 결국, 제도가 현실에 맞게 조정되어야 실수요자들이 진정으로 혜택을 볼 수 있을 것이다.