고덕 아르테온 상가, 입지와 가격에도 불구하고 매각 미뤄지는 현실

시작하며

서울 강동구 고덕동 일대는 아파트 밀집지역으로 유명하며, 재건축이 활발히 진행되고 있는 곳입니다. 그중에서도 고덕 아르테온은 초역세권에 위치해 있어 교통 접근성이 뛰어난 단지입니다. 주위에는 18,000여 가구가 거주하고 있어, 상업적으로도 매우 유망한 곳으로 여겨졌습니다. 그러나 최근, 이 지역의 단지 내 상가는 매각되지 않아 큰 문제가 되고 있습니다. 특히 고덕 아르테온 단지 내 상가는 가격이 수십억 원 하락했음에도 불구하고 매수자가 나타나지 않고 있어, 상가 시장의 침체를 여실히 보여주고 있습니다. 이번 글에서는 그 이유를 분석하고, 앞으로의 전망에 대해 다뤄보겠습니다.

 

1. 고덕 아르테온 상가 개요

고덕 아르테온은 2020년에 준공된 대형 아파트 단지로, 4,066가구와 함께 3층짜리 상가가 포함되어 있습니다. 이 상가는 원래 유치원 용도로 설계되었지만, 일조량 문제로 인해 교육청의 인가를 받지 못하고 유치원으로는 운영되지 못했습니다. 그 결과, 상가는 그동안 비어 있었으며, 결국 재건축 조합은 상가 용도를 학원으로 변경하고 매각을 시도해왔습니다. 그러나 시간이 지나도록 매수자는 나타나지 않고 있습니다.

 

2. 상가 매각이 어려운 이유

1) 단지 한가운데 위치

상가가 단지 내부 중심부에 위치해 있어 외부인들의 접근이 매우 불편합니다. 아파트 입주민 외에는 거의 이용할 수 없는 위치에 있기 때문에 상가로서 매력이 떨어집니다.

2) 주차 불가 도로

상가 앞 도로는 차량이 정차할 수 없는 도로여서, 오직 걸어서만 접근할 수 있습니다. 이는 방문객들에게 큰 불편을 주며 상가의 가치를 떨어뜨립니다.

3) 제한된 용도

상가는 교육용 시설로만 사용이 가능하기 때문에, 학원 외에는 다른 용도로 활용하기 어렵습니다. 다른 용도로 사용하려면 추가적인 인허가 절차가 필요하고, 이로 인해 상가 활용에 제약이 많습니다. 인근 명일동 학원가는 이미 포화 상태에 있어, 이 지역에 새 학원이 필요하지 않다는 점도 매각 실패의 원인 중 하나입니다.

 

3. 가격 하락에도 불구하고 매수자가 없는 이유

고덕 아르테온 상가는 처음 매각을 시도할 때 127억원이라는 높은 가격으로 시장에 나왔습니다. 그러나 여러 차례 가격이 인하되어 83억원으로 떨어졌음에도 불구하고, 여전히 매수자는 나타나지 않았습니다. 가격이 34%나 하락했지만, 상가의 입지적 한계와 시장 전반의 침체로 인해 투자자들은 여전히 외면하고 있습니다. 이러한 가격 하락에도 불구하고 매수자가 없다는 점은 상가 시장의 어려움을 잘 보여줍니다.

 

4. 조합 해산이 지연되는 이유

고덕주공 3단지 재건축 조합은 상가를 매각하지 못해 해산 절차를 밟지 못하고 있습니다. 조합은 다른 자산은 모두 처분했지만, 상가 매각이 이루어지지 않아 해산을 미룰 수밖에 없습니다. 이로 인해 조합은 매년 지속적으로 인건비와 사무실 임대료를 지출하며 부담을 안고 있습니다. 상가 매각이 이루어지지 않으면, 더 이상 조합을 해산할 수 없기 때문에 이 문제는 계속해서 이어질 가능성이 큽니다.

 

5. 상가 시장의 전반적인 침체

최근 상가 시장은 전반적으로 침체기에 접어들었습니다. 특히, 아파트 단지 내 상가는 그동안 투자처로 인식되어 왔지만, 현재는 그 매력이 많이 떨어졌습니다. 상가의 평당 가격이 아파트보다 비싼데다, 금리 인상과 경기 불황으로 인해 상가에 대한 수요는 크게 줄어들었습니다. 또한 소비 패턴이 오프라인에서 온라인으로 급격히 변화하면서, 전통적인 상업지구는 점차 그 기능을 잃어가고 있습니다. 온라인 쇼핑과 당일 배송 서비스 등은 기존 상가의 주요 기능을 대체하고 있어, 앞으로도 상가의 수요는 계속해서 감소할 것으로 보입니다.

 

6. 아파트 상가 매각 실패 사례

고덕 아르테온 상가는 단지 내 상가가 매각되지 않는 첫 사례는 아닙니다. 예를 들어, 강남에 위치한 '메이플 자이' 상가는 213개 호실 중 일부를 매각하려 했지만 매수자를 찾지 못했습니다. 또한 '헬리오시티'나 '올림픽 파크 포레온'과 같은 다른 대형 아파트 단지들도 상가 문제로 골머리를 앓고 있습니다. 이들 사례에서 알 수 있듯이, 아파트 단지 내 상가는 과거처럼 쉽게 매력적인 투자처로 여겨지지 않고 있습니다. 특히 금리가 상승하고 경기 불황이 이어지면서, 상가의 매력은 점차 사라지고 있습니다.

 

마치며

고덕 아르테온 상가는 우수한 입지 조건과 대규모 배후 수요를 갖추고 있음에도 불구하고, 여러 가지 구조적 문제와 시장 상황의 악화로 인해 매각에 실패하고 있습니다. 이 상가는 입지 조건이 좋고, 대단지 배후 수요가 있다는 장점에도 불구하고, 구조적 문제와 용도 제한, 시장 상황 악화 등이 겹쳐 상가는 외면받고 있습니다. 이는 아파트 단지 내 상가 시장의 어려움을 상징하는 사례로 볼 수 있습니다. 앞으로 아파트 단지 내 상가에 대한 접근 방식은 더 신중해야 하며, 시장 변화에 따른 새로운 전략이 필요할 것입니다.